观点 | 曲建：以雄安新区为代表的中国土地制度改革，将引发传统产业园区开发模式走向终结
文// 曲建 中国（深圳）综合开发研究院副院长
国家设立雄安新区，人们期望更多地体现在区域发展的制度创新、模式创新，特别是在饱受诟病的建设住宅、发展产业的土地使用与管理制度上，要有别于从上世纪九十年代逐步兴起的以房地产开发为中心的发展模式，采取全新的创新路径。这就需要实施新中国建立以来的“第三次土改”。
所谓新中国的“第三次土改”，是继建国时期开始的第一次土改、上世纪九十年代开展的第二次土改之后的又一次土地制度改革。新一轮的土改应该对目前住宅和产业土地使用和管理模式进行颠覆式、革新型的改变，应该构建起支持居住用住宅和实体产业发展的新土地使用和管理制度。
“第一次土改”是土地所有权“国有化”改革：新中国建立后开始的全国性土地制度改革，可以称为“第一次土改”，改革的核心是实现土地所有权的“国有化”；
“第二次土改”是土地使用权“私有化”改革：20世纪九十年代前后逐步兴起的全国城镇土地改革，可以称为新中国的“第二次土改”，改革的核心是实现土地使用权的“私有化”；
“第三次土改”是土地产权制度“共享化”改革：以雄安为代表的新一轮中国土地使用和管理制度改革，可以称为“第三次土改”，改革的核心应该是实现土地资源产权制度上实现“共享化”；
“第三次土改”需要针对建设住宅和发展产业的土地使用和管理模式进行颠覆式、革新型的改变。
今年四月初在接受凤凰卫视专访时，我就“第三次土改”将使传统居住类房地产开发模式即将终结进行了描述，期望通过“第三次土改”实现房子是用来住的，不是用来炒的。本文重点讨论“第三次土改”对中国传统产业园区开发模式的改革。
可以说，“第三次土改”也将意味着从上世纪九十年代兴起的“以地产和房产为中心”的传统园区开发模式的终结。中国园区开发建设和运营管理都将进入“以实体产业为中心”的新时期，其中的一个重要转变将使园区开发模式从土地财政向税收财政的转变，这一点与深圳早年实施的改革开放的发展路径有极其相似之处。把产业园区开发建设从房地产开发转向产业创新引领，从土地与房产买卖向产业创新资源集聚转变，这也是近年来深圳创新发展模式的亮点所在。
雄安新区的设立，其开发建设已不可能再走依靠土地资源买卖的老路，这就需要雄安成为中国“第三次土改”的制度创新、模式创新的“探索者”。园区开发商和运营商都要走产业引领、创新驱动的新路，不要走以房地产开发建设作为开发建设中心的老模式。
在既不走封闭僵化的老路、也不走改旗易帜的邪路的情况下，这条路在何方？
今后中国的产业园区可能采取“房产租金+投资收益”的“房东+股东”的发展模式，不再单一依靠房地产买卖来赚取产业园区的价值。深圳近年来涌现出来的一批第四代产业园区已经呈现出了这种新模式的雏形。
今后产业园区的投资人要从依靠房地产买卖收益获取生存空间，转换成依靠园区房地产租金收入和产业投资收益来生存发展，园区开发商和运营商要想方设法帮助入园的实体经济有效降低产业运营的成本，解决不断高企的房地产价格压缩产业生存空间的问题，支持服务好产业园区内的实体经济发展。
在新的模式下，产业园区投资人的技术含量需要大幅度提高，园区开发商、运营商要学会融入整个园区产业企业的全生命周期服务，在园区的投资、建设、运营到管理的整个链条上，最大限度地与入园企业共同承担和分享园区全生命周期的价值与风险。
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来源：综合开发研究院
新疆新土地城乡规划设计院 信息中心